拐点!天津二手房价到位了?今年买卖时点在哪? 幸福里房产 天津二手房

发布时间:2020-04-17 18:05:25   来源:网络 关键词:天津二手房
拐点!天津二手房价到位了?今年买卖时点在哪?
原文标题:拐点!天津二手房价到位了?今年买卖时点在哪?
原文发布时间:2019-02-13 09:20:47
原文作者:天津365淘房。
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拐点!天津二手房价到位了?今年买卖时点在哪?

为了更好的帮助大家快速醒年盹,今天咱们“闲言碎语不要讲,只谈房子和理想”,直接切入正题,看一看2019年开年天津二手房表现如何。

1

价格跌不动,成交量不差

年初是楼市传统淡季,时逢春节前,就淡上加淡了。不过2019年1月天津的二手房可以说“表现不俗”。

两个看点:价格跌不动、成交量不差。

2018年上半年二手房价格六连涨,不过下半年基本都“吐干净”了,在年底12月时,价格跌幅已经出现缩窄苗头了。

2019年1月,天津十区二手房平均跌幅0.49%,相对于2018年下半年的六连跌来说,基本止跌,有回正迹象。


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成交量方面,1月二手房成交量并没有出现想象中的大跳水。

综合贝壳二手房、我爱我家、中原地产的总成交量来看,2019年1月成交量比2018年12月减少了14%,但仍然高于2018年7-11月各月的成交量。


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受2018年末新房市场的影响和带动,二手房成交量在12月出现了翘尾。

按照规律,成交量一旦有了起色,就代表所对应的价格已被坐实,可以认为,二手房价格在2018年末基本触底。

对比2018年的二手房成交量,可以说是年初抬头,在2017年末没有出现翘尾,而是推迟到了2018年1月,成交量“淡季不淡”,2月成交量受春节影响下降后,3月显著回升。


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2018年末、2019年初二手房成交量稳定,并且1月价格出现“止跌”,这与大环境有很大关系。

2018年12月一些城市放出了政策松绑的信号,随后1月初“一城一策”作为2019年楼市调控的主旋律愈加清晰。

在这样的情况下,买卖双方对预期都有了不一样的心态。

卖方对春节后的市场有了信心,不再“深度割肉”,在1月份抱有“能卖就卖,不能卖就等3、4月份”的心态。

买方对春节后的行情有了些忌惮心理,尽可能在春节前入手,于是也不再无休止的杀跌,心理价位差不多也就敲定了。

在双方心态拧成一股力量的情况下,才会出现目前价格止跌、成交量不差的局面。

2

区域分化,“上三区”先突破

具体来看1月各区二手房的价格。

2019年1月天津十区二手房涨跌幅出现分化。

和平区、河西区、南开区平均价格上涨,原因之一是成交了一些高单价较新房源。

比如南开区鼓楼片区房价普遍较高,根据贝壳二手房成交数据来看,2018年12月成交了11套房源,而2019年1月却成交了21套房源,单价大多在4-6万/平米之间。


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这些高价房源在1月有着共同的成交特点:成交周期长,但割肉幅度并不太大。


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原因之二是1月份这三个区都成交了不少高单价的学区房。


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除了和平区、南开区、河西区均价上涨外,其余7区平均价格均下跌。其中红桥区跌幅最小为0.5%,东丽区跌幅较大为2.41%。


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相比于2018年12月,环城四区二手房跌幅均有缩窄。


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3

涨价板块数量开始回升

再来看具体92个板块的涨跌情况。


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2019年1月,天津十区每个区内都有价格上涨的板块。

在92个板块中,有39个板块价格较2018年12月上涨,占比42%,其余53个板块价格均下跌,涨价板块数量再次增多。


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涨幅前十名的板块为:劝业场、王顶堤、南仓镇、桃园街、西沽街、友谊路、丁字沽街、向阳楼、马场街、向阳路。


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涨幅价高的板块以市区为主,从成交房源来看,仍然大多是小户型、低总价房源。

比如王顶堤板块,2019年1月仅在贝壳二手房成交的就有约90套房源,是市场中的“成交大户”。

越是小户型越受欢迎,当然,单价也越高,比如华宁南里、迎水西里、郁园里、华宁北里等面积30多平米的房源,单价都在3万/平米以上,但总价却不高。


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这类房源符合两类人群的购房需求,一是新天津人的快速落户需求;二是环城业主子女的学区需求。

比如中北镇、南站板块的业主为了子女能在市区上学,会选择再买一套老破小,即“1+1”的配置。

随着精武镇、李七庄继续大量供应新房,这种现象还将持续,那么临近外环的老破小价格是能扛得住的。

南仓板块涨幅较大是因为2019年1月金侨宸公馆有次新房源成交,拉高了板块均价。

金侨宸公馆目前还有新房在售,洋房均价22000-23000元/平米,但没有小户型了,面积都在133平米以上,所以成交的这套89平米的房源单价高达26511元/平米。


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这再一次说明了小户型房源的流通力有多么强大。

跌幅前十名的板块为:小白楼、水上公园街、东丽湖、体育中心街、双街、北仓镇、八里台、常州道、新兴街、富民路。


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2018年12月跌幅较大的板块基本都在环城四区,但2019年1月,市区内也有一些跌幅较大的板块,如小白楼、水上公园、体育中心街等。

4

2019年1月天津二手房指数


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和平区、河西区、南开区这三个区已经赶超去年同期价格,而环城板块落后一点点。

但无论是赶超,还是落后,指数最高也不过100.2,最低也在99.8,基本都可以约等于100。

也就是说,2019年1月的二手房价格已经回到了2018年1月的水准,相当于房价回到了一年前。

去年纠结了一年没买房的,现在等于回到起点,又给了一次机会,今年会不会出手?

5

这个时间点买卖双方都要注意了

从政策层面来说,2019年初已经放出了未来楼市调控的信号,因此,年初的二手房态势将会受到政策的影响。

总体来说,2019年1月天津二手房有这几个特点:

① 价格跌不动,有回正的趋势;

② 成交量在传统淡季没有跳水,基本保持稳定;

③ 小户型低总价房源成交量大,价格扛得住;

④ 挂牌周期较长的高总价房源迎来一波成交,依然需要割肉,但割肉不深。

受春节影响,2月天津二手房成交量会是一个低谷,价格不会有太大波动,当成交量启稳后,价格会出现小段时间的横盘期。

不过因为春节的关系,2月的数据历来都不具备参考性,可以忽略。


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“一城一策”基调已定,即使调控出现在新房市场,二手房市场也同样会收到情绪的带动,2018年末就是一个很好的实例。

所以,2月会是一个比较平稳的时间段,而3、4月份预计会迎来一波儿行情。

但在上半年一定还是小波段的,所以想卖一买一的业主最好不要“贪多”,尽快出手是上策。

尤其是大户型高总价房源的业主,更要看清现实,目前最有流通力的依旧是小户型,只要限购限贷不解除,即便有政策辐射,也很难受到太多的利好。

另外,新天津人作为2019年的购房主力不可忽视,低总价小户型房源走量的状态将会贯穿2019年全年。


幸福里
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原文作者:天津365淘房。

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