幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱” 房产 三亚幸福里

发布时间:2020-03-19 11:23:15   来源:网络 关键词:三亚幸福里
幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱”
原文标题:幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱”
原文发布时间:2019-12-09 19:38:34
原文作者:豪言堂。
三亚幸福里 房产

前言

今天是华润万象城幸福里第三批房源线上登记第一天,有些朋友可能已经完成了资料上传,还有些朋友还在纠结要不要摇。

今天就继续上期的话题,变相涨价后的幸福里,还值不值得摇?

幸福里变相涨价

幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱”

幸福里本次推出的房源是7#和15#,首次推出总高40层的房源。在此之前就有听闻,40层高的15号楼定价会偏低,主要是用来拉均价。


幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱”

对比前后两次开盘房源的大体情况,果不其然,虽然均价还是26500元/㎡,但是购房者实际支出多了不少。

15号楼均价确实略低于之前开盘的房源,平均价格为26200元/㎡左右,但是由于40层的超高层得房率偏低,以至于做出相同户型需要计算更多建筑面积,比如115㎡户型基本跟之前的108㎡接近,108㎡户型基本跟之前100㎡接近,对于购房者来说要多掏7-8个平方的钱,对比之前开盘房源,每套实际增加了约20万的购房成本。

7号楼涨价就更加明显了,整栋楼的均价达到了27258元/㎡,与上一次开盘户型相同、位置相近的12号楼,整体均价涨幅达到了928元/㎡。选取7号楼和12号楼户型相同且同为单价最高的2302室对比,总价相差了108974元。


万元倒挂,缩水过半


但凡“万人摇”的楼盘,多半充斥着投资客的身影。幸福里之所以连续2次被2万多组家庭追捧,很多人都是冲着近万元的倒挂来的。


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如图所示,小编查询了近期周边的二手房挂牌和签约价格的情况,按照挂牌价格算,确实倒挂有倒挂1万,不过实际签约价格要大概缩水了3-4千。

幸福里较高的容积率,33-40层的超高层建筑群,必然导致整体居住舒适度下降。又要考虑到幸福里的户型“缺陷”,获得同样使用面积的前提下,幸福里比周边二手房在建筑面积上要增加10%左右。同时还要兼顾到幸福里的交房时间要在3年以后。

综上因素,万元倒挂已不存在,实际缩水过半了。


海德公园VS幸福里

最近看中介的朋友圈,德信海德公园的二手房信息最为活跃,从签约价格看确实松动不少。沿高架 83方的东边套,挂牌价格在240万左右。高层89方位置好一些,基本挂牌价格在260万-270万左右。

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小编算了一笔账,假设以260万购买海德公园毛坯89方,算上各种税费,差不多285万左右搞定。按照幸福里这一期的备案价,7号楼100方中上楼层选一套就按照283万算,加上契税和物业维修基金差不多5万,最后一共288万。( 海德公园户型面积利用率比较高,89方实用面积基本跟幸福里100方比较接近。)

我们把两套房子进行对比,幸福里明面上的单价便宜,其实购房人也没有占到多少便宜,面积大了之后,总价也高了许多,只是精装修上还有点优势,毕竟海德是毛坯的。但是海德现房的优势不容忽视幸福里3年时间成本,按照房屋租金折算,按照3年平均年租金5万计算,可以折算回15万。所以算完之后,单看价格其实十分接近了。

如此看来,特别是自住类型的购房者,在年底这个时间节点,大可多看一些二手房源,有性价比高的,接近这种万人摇号盘的价格可以放心入手。

当然,幸福里在位置上还是有明显优势,相比海德公园,地铁、商业都要近很多,来自高架的影响也小。虽然价格在之前基础上大概变相上涨了1000元/㎡左右,但是按照全杭州的价格梯度看,还是有比较高的性价比的。对了,建议首选7号楼!


警惕“均价陷阱”,还需看清一房一价

由上面的幸福里和海德公园的价格对标得到启发,如今市面上许多楼盘都存在着类似的“均价陷阱”

什么是“均价陷阱”?说陷阱可能有点严重,只是一种比喻,它更像是一种误导。一个楼盘看上去好像均价挺低的,然后一股脑去选了房子,买回来一算,好像也没有非常便宜。是什么原因呢?小编大概总结了几下几点:

1、不光要看价格倒挂,还要看产品差异。产品的差异导致价格差异,比如高层和洋房肯定不一样。某高层楼盘销售时,经常会拿周边的小高层和洋房产品进行价格对标,这就是一种价格误导;

2、不光要看建筑面积,还要看实用面积。这几年的楼盘户型审批异常严格,房价疯涨的同时,实用面积却不断缩水。目前市场主流96-100方的产品,尺寸上还比不上早年89方的产品,换算下来,实际房价要上升10%以上

同时,开发商为了增加得房率,不惜牺牲公共区域的面积,直接导致居住品质的下降。近2年的楼盘大多放弃了架空层的设计,公共过道、楼梯也是异常狭窄。34层的房子做到79%的得房率,想想就觉得紧吧。

3、不光要看均价,还要看精装修标准。众所周知,这几年开发商受限价所伤,利润急剧下滑,不少项目出现了亏损。审核机制不是那么严格的全装修便成了开发商攫取利润的重要方向之一,标着3500、4000的装标,实际成本可能不足一半,购房者却只能被迫接受,因为这是全装修楼盘。以现在一套100方房子(实用面价比不上早年89方)为例,硬装40万的话,都不敢想象装修成怎样豪华的样子。

4、不光要看均价,还要看一房一价。很多人买了房子会发现,自己买的往往高出均价不少,为什么呢?因为一房一价的缘故,开发商考虑到部分楼层去化难度较大,会通过形成价差来进行引导,保证均匀去化,或者做一套特别便宜的房子出来,用来打广告。还有针对不同户型、不同面积都会有不同的定价,大户型一般单价会低一些,好户型均价会高一些等等。

如果说部分房源价格偏低,会直接拉高其他房源的整体均价。可以参考幸福里的定价逻辑,因为低楼层采光较差,所以价格明显拉低,导致中上楼层的价格抬升不少,像7号楼的中高楼层基本在2万8以上了。另外130方户型考虑到需求量相对较少,均价相对做低,必然就会对100方的产品进行加价。

所以,选房之前还是要好好研究一房一价,不然容易踩了性价比最低的楼层,白白浪费了“天选之子”的运气!


附:一房一价表和户型图

幸福里变相涨价,你还摇么?一房一价剖析,小心“均价陷阱”

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一房一价表为手工填写,存在一定出入,具体以备案价格为准。



幸福里房产
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原文作者:豪言堂。

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