2.65万\u002F㎡的华润幸福里,摇中能赚多少钱? 幸福里买房 三亚幸福里

发布时间:2020-03-19 08:52:28   来源:网络 关键词:三亚幸福里
2.65万\u002F㎡的华润幸福里,摇中能赚多少钱?
原文标题:2.65万\u002F㎡的华润幸福里,摇中能赚多少钱?
原文发布时间:2019-10-22 10:20:42
原文作者:住杭房产。
三亚幸福里 幸福里买房

3个月前,我跑过一趟勾庄的二手房,你们还记得吗?

整个板块几乎都是“天价”二手房,个别优质小区的二手房成交均价能够达到3.5-3.7万元/㎡,次新房小区的普遍价格基本都在3.2-3.3万元/㎡以上。

当时,刚刚交付的海德公园甚至出现了“二手房要破4万”的声音。有业主迫不及待挂出3.5万元/㎡的单价,再加上各种税费,买家实际到手成本要接近3.8万元/㎡。

关键是,3个月前的勾庄,可以说是有价又有市。虽然实际成交价格和挂牌价格之前存在一定的差距,但价格仍然能够让主城区许多板块的二手房黯然神伤。

当时板块里有一些新房对外叫嚣,声称自家要卖到3.5万元/㎡,吓坏了想在勾庄置业的一众首套刚需。毕竟,他们是最等不起的一群人。

一直到上个月的月初,北宸之光都还成交了好几套3.6-3.7万元/㎡的二手房。


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▲一路之隔,就是当年的杭宸

但是最近,勾庄的风向却变了。

自带城北万象城这一重量级商业配套的华润幸福里,传出了2.65万元/㎡的首开均价。世茂璀璨澜宸的单价,估计也就是2.8-2.9万元/㎡。

再加上前段时间出让的勾阳路站综合体,精装修限价也就是2.9万元/㎡。大家基本上都清楚,未来1-2年时间内,勾庄很难再度突破限价。

3个月前带我去看二手房的中介小哥也频频诉苦,满脸写着“我太难了”。

幸福里的价格大大低于预期,连带着周边一众二手房都不好卖了。虽然价格还顶着,和前几个月相差不算很大,但成交量明显少了。

2.65万元/㎡的幸福里,又到底该不该买呢?


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▲城北万象城·幸福里

楼盘概要

楼盘

城北万象城·幸福里

地址

余杭区杭行路与良运路交汇处

产品

约17㎡城北万象城,1幢约285米高写字楼,住宅部分为13幢高层、1幢超高层

总户数

1952户

车位数

2357个交付时间

预计2022年6月地铁情况4、10号线交汇站杭行路站上盖,最近地铁口在商业部分东北角,距离住宅部分约300米左右,将来可直接走B1层商业配套

自带17万㎡商业,距离15万㎡勾阳路站综合体约1.6千米

周边学校

基本没有能拿得出手的

首开信息10月底、11月初首开1、2、14号楼共596套,户型88、100、105、108、131㎡

预计价格均价预计2.65万元/㎡,精装交付

注意:最终以预售证信息为准

验资要求首套60万,二套120万,无需冻结

1.

板块配套

今年年初,杭州提出“东整、西优、南启、北建、中塑”的主城区大平台发展思路。第一个推进的就是大城北,让城北135.5万平方千米的土地协同运作,不再各自为政。


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▲大城北规划范围

余杭区共有32.2平方千米纳入大城北范畴,全部属于良渚新城,绕城以内,也就是我们俗称的勾庄。

从限价来看,杭州拉抬大城北的意图已经非常明显了。今年已经披露的“双限价格”当中,几乎只有大城北方向的楼盘看到了涨价的预期。

一是因为接下来区域要出让土地多,有意拉抬城北价格。二是因为确实从到市中心的绝对距离来看,城北方向是一处明显的价格洼地。

幸福里的位置,就在杭行路与良运路交叉口,就在4、10号线交汇的杭行路站。


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▲地铁站就在项目东北角

杭州双地铁上盖的TOD,一只手也能数的出来。除了杭州万象城、信达中心|杭州壹号院、新鸿基江河汇流综合体,就是城北万象城了。

余杭将打造生命科技小镇,引入树兰国际医疗中心、华润杭州医疗中心、华大国际基因谷等项目。再加上位于运河新城的邵逸夫医院大运河分院,周边医疗配套会得到极大丰富。

目前周边现有的学校配套,公立或私立,都没有拿得出手的。如果是考虑学区房的,建议避开这处“学区荒漠”。


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▲幸福里售楼处还算比较热闹

板块二手房方面,最近形势确实不太乐观。挂牌虽然还算稳定,但成交量却少得可怜。

“原本好几个观望的客户,现在都要先去摇号了。10月已经过去了三分之二,我们门店都还没有开过张。”中介小哥告诉我,“其他中介应该也都差不多,我们最近都做附近的新房分销了。”

我在我家我家、贝壳找房、兔博士上翻了一圈,10月以来,勾庄居然都没有出现过二手房的成交记录。有的网站甚至都统计不出10月勾庄的二手房成交价格。

2.

楼盘信息

城北万象城·幸福里由17万㎡商业、1幢约285米高写字楼、13幢高层住宅、1幢超高层住宅组成。边上还有一个约20万㎡的中央公园,目前正在规划中。


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▲城北万象城·幸福里规划效果图

虽然是一整块地块,但是小区内共有2条内部道路,将来应该会用于行车。

一条位于住宅部分与商业部分之间。

另一条则从住宅部分中间穿过,把住宅分成两个相对独立的组团,各自拥有单独的围墙和门禁。住宅部分设有地面停车位,局部人车分流。


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▲商业与住宅之间有一条内部道路


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▲住宅正中间一条内部道路

将来,地铁口就在商业部分的东北角。从住宅部分到地铁口需要穿过城北万象城,可以选择走地面或者直接通过B1,步行距离大约2、300米左右。


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▲杭行路站地铁口位置示意

项目这一次即将开盘的将是高层的1、2、14号楼,一共596套,推盘量不算少,但竞争应该不小。我探访的时间是工作日的下午,但一直陆陆续续有客户来参观。

置业顾问对外统一报价是均价2.65万元/㎡,基本上是板上钉钉。验资门槛也比较松,无需冻结,首套验资60万,二套验资120万即可。


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▲周边不利因素

3.

产品分析

现场一共开放了3个样板间,其中100㎡、131㎡样板间带软装。88㎡样板间则是交付标准的清水样板间,更方便购房者直观了解交付标准。


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▲首开楼幢及户型分布情况

整体来看,精装中规中矩,以国产品牌为主。

入户门锁采用西勒奇四合一智能门锁。客餐厅地面铺设地砖,卧室采用实木复合地板,带墙纸交付,品牌基本上是国产为主。

大件上看,海尔中央空调、地暖配置到位,但可惜没有新风系统。厨房飞雕凉霸、卫生间松下暖风机配备到位。

厨房配备方太三件套油烟机、燃气灶、消毒柜,大单槽洗碗池及水龙头为摩恩品牌,有3M末端净水器。厨房卫浴设施和五金件用的都是TOTO品牌。

这次首开共计有5个户型,分别为88、100、105、108、131㎡。自从杭州严抓“偷面积”以后,户型越来越辣眼睛。

要买四房只能选择131㎡的大户型,其他户型均为三房。除了88㎡以外,居然没有一个户型做到了全明。

唯一的安慰是,幸福里比前段时间杨柳郡的小户型要好一些。但每个户型总能让人找出不舒服的点。

88㎡D户型

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新政以后入门户型能够控制在90㎡以内的楼盘已经不多了。有舍必有得,88㎡中间套控制了总价,就只能做出一个卫生间了。

共有2个卧室朝南,均带飘窗,仅有南向客厅带阳台。卫生间做了三分离设计,可能把不同功能区分离,来保证使用。

100㎡C2户型

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看惯了前两年的好户型,100㎡中间套户型才能够达到周边次新房89㎡的功能。

整体格局和88㎡户型相差不大,但是做到了2个卫生间。主卧实现了套间功能,带卫生间。南向次卧和客厅能够走到阳台,阳台相比88㎡户型要宽敞得多。

105㎡C3户型

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105㎡户型则是一个夹边套,个人认为是本次4个三房户型里比较“鸡肋”的一个,亮点是阳台还算大。

南向只有主卧一个房间,主卧内部洗手间为暗卫,也做不出独立的衣帽间。其余两个房间均在北向。

108㎡C1户型

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面积加到了108㎡,这个边套三房,总算是在主卧套间里挤出了一个独立衣帽间,但卫生间还是暗卫。次卧带阳台,阳台面积要小于100㎡、105㎡户型。好在客餐厅带大飘窗,采光面足够大。

131㎡B户型

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如果前面几个三房两厅两卫的户型,还能引起我的一些嫌弃。那么看完这个131㎡边套,我释然了。毕竟加了预算,131㎡的房子也只能接受暗卫。

阳台同样也比较小,客餐厅大飘窗设计。但好歹终于出现了一个四房户型。

南向次卧到次卫的距离,真的太远了,要穿过整个书房、客厅、餐厅、厨房。不过好在北面也有一个卫生间,夜间起床上厕所,住在北次卧还不用跑很远。


4.

跑盘总结

1、双地铁+万象城+综合体大盘,整体规划很诱人。

2、精装在如今的市场环境里中规中矩,该有的都有了。户型无甚亮点,甚至可以说有点辣眼睛。但对比2.65万元/㎡的价格,买它就是了。

3、周边待售新盘价格预期都高于幸福里,周边“双限地”预示了明年板块可能的涨幅。在政府明显“抬一手”的城北,越早买可能越便宜。

4、尤其是自住客户,幸福里性价比很高,符合预算的都可以摇。毕竟从和市中心的绝对距离来看,也没有比勾庄性价比更高的了。如果不介意拱墅区和余杭区差别的,这里比运河新城更合适。

5、投资仍然有一定空间,但不敢说“买到就赚”。温馨提示,杭州挂牌二手房已经超9.7万套。二手房只有卖出去了,你才能知道自己究竟“赚”了多少。

6、周边价格诚心的次新房不多。虽然卖家预期降了,但也只有少数愿意松口降价。但买家们最近普遍都不急了。价格博弈,看谁更忍不住。

7、验资门槛不高,无需冻结。正常市场行情下,有“万人摇”潜质。不过也未必,想想去年的海德公园。


幸福里
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